微淼商学院:一文看懂REITs试点

(原标题:微淼商学院:一文看懂REITs试点)

8月初,《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》(以下简称《通知》)正式印发,意味着中国版公募REITs正式进入倒计时。

关于REITs,微淼商学院的课程中有着系统且明确地介绍,作为一种重要投资工具,尽管我国目前尚无真正意义上的REITs产品,但之前类REITs产品已运作超过4年。本次,《通知》的正式印发,意味着中国版公募REITs就正式进入倒计时。很多同学都在询问微淼商学院:中国版REITs到底是什么?能投资么?怎么才能投资?今天,我们就来一探究竟。

微淼商学院:一文看懂REITs试点

中国版公募REITs是什么?

微淼商学院的理财课程中,详细介绍过美国和香港的REITs。REITs起源于美国,运行机制已经是非常成熟了。但是要注意的是,本次试点的REITs与美国、香港最大区别在于基础设施,而不是房地产信托,不含有住宅和商业地产。

也就是说,不能持有住宅和商业地产是即将推出的REITs和国外REITs最大的不同。比如我们学习过,香港和美国的很多都是持有大量住宅和商铺,但这样的方式很难实行,原因何在?

问君哪得清如许,为有源头活水来。各国政府受到1929年美国经济大萧条和现代经济学说的启发,经济一旦不好,要么是执行货币宽松(也就是央行放水),要么就是大力上马基础设施建设,或者两者兼有。

但是钱哪里来呢?之前国内是地方政府要搞基建,就需要依靠各地的城投公司,比如水投(水利)、铁投(铁路)、交投(交通)等等众多类别的公司出资建设。但是,城投公司不上市,所以城投公司的钱主要是靠贷款或者债券融资而来。

现在,有了主打基础设施建设的中国版REITs,就可以大家的钱拿来,帮助各地城投公司,缓解它们的资金压力。

可能有同学要问了,这些城投公司会不会把自己手里不好的项目,交给REITs公募基金,然后REITs公募基金再拿来忽悠投资者接盘呢?规定要求,只有稳健经营,且经营3年以上,已经产生持续、稳定的现金流,不依靠补贴的项目才可以。

同时为了进一步保障投资者的利益,把投资者与城投公司绑定在一起,避免城投公司把项目一卖就当甩手掌柜的,规定还要求:项目原始权益人要参加项目的战略配售,持有不低于20%的份额5年以上。

也就是说,如果是各地城投公司或者投资基础设施建设的公司手里有运营3年以上并且开始赚钱的资产,才被允许拿来发中国版REITs。这样城投公司或者投资基建的公司,就可以快速回收资金,然后拿去再开发新的项目,这样就极大的提升了效率。

如果是运营效果不好的项目,则不可以用来发中国版REITs。

中国版REITs值得投资么?

关于这个问题,我们要具体要看投资标的,但整体方向是值得考虑。原因如下:

首先,我国有个传统,首批项目一般都是经过精挑细选的。想一下也是,作为新进入的竞争者,公募REITs基金如果投资标的不好,那众多投资者,为何要舍弃已经很熟悉的公募基金产品,转而投资公募REITs基金呢?

其次,我国现在已经明确要将中国版REITs做的不同于美国。根据证监会和发改委的通知,本次基础设施REITs聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环保、信息网络、产业园区等七大领域,不包含写字楼、商场、酒店、长租公寓等传统商业地产领域。

当前稳定基建是我国经济稳增长的重要任务。但之前基建的主要金融服务工具和手段还是以财政和传统信贷为主,产生了一系列问题。所以,中国版本REITs在承担着释放市场活力,为实体经济提供新产品的重要使命而诞生。

所以可见,公募REITs的投资标的是完全贴合我国提倡和引导发展的领域的,是非常契合我国发展的主基调的。

此外,从国际上来看,若商业不动产作为基础资产发行REITs产品,收益率至少要达到5%。本次国内试点虽然是基础设施领域,但通常来说,第一批发行产品的资产质量会非常好,因为第一批申报的机构多,有关部门必然要优中选优。从这个角度看,第一批公募REITs的收益率会相对更高,预计能达到6%以上,这也是市场期望的收益率。

但是我们也要注意,等未来公募REITs全面展开,平均收益率可能会有所下滑,但整体会保持在较为稳健的水平。

REITS试点解决中国资产管理领域一大空白,为广大投资者提供了重要的、可投资的不动产大类资产。我们学习过,因为REITs投资定位于不动产项目成熟期,相对于开发阶段、非成熟阶段的不动产资产,这种成熟期不动产资产是以现金流为基础,透明度相对比较高。

对投资者而言,REITS的稳定回报性是吸引长期资金的一个重要条件,所以与股票等权益类投资形成很好的互补。

我国基础设施投资经过多年迅猛发展,形成了海量优质资产,但是之前都无法进入市场进行流通。通过中国版REITs,基础设施资产持有人可以通过盘活存量、投资增量的模式滚动开发来实现投资循环,从此,运行良好的基础设施的发展不会再受到资金的限制。

如何投资?

首先我们要分清楚,我国本次推出的公募REITs和之前类REITs是存在本质差别的。

之前,由于国内尚未推出严格意义上REITs的相关法律,因此市场上只有部分符合国外成熟市场REITs标准的类REITs产品,并且基本集中在私募领域。与真正的REITs产品相比,类REITs在交易结构、运营方式、收益分配等方面存在一定差异。

相比之前市场上存在的类REITs,本次公募REITs实现了物业的真实出售和资本变现,本身偏股性而非债性。从整体趋势来看,公募REITs会越来越成为主流,而且公募REITs积累的经验会反过来促进类REITs的发行规则、产品设计等进一步完善,甚至当类REITs达到一定标准后,它会主动向公募REITs方面转型。

我们选择好的标的后,就按照微淼课程所讲的,长期持有,等待分红就好。如今,公募REITs落地指日可待,相关研究指出,国内公募REITs的市场规模可达数万亿元,试点阶段就可能达到千亿级别。

REITs在国内是新生事物,我国是用相对安全的资产――基础设施进行尝试,在试行过程中逐步积累立法、投资者保护、发行规则、产品设计等方面的经验,这是一种比较稳健的方式,也是一个合理且更有利的方向。

市场对中国版公募REITs呼声已久,经过我国的深入研究和努力,最终选定以基础设施资产开启中国版REITs,突破了以往对于REITs认识的局限性,将基础设施投融资与REITs规则巧妙地结合在一起,通过REITs来支持基础设施的发展,体现了我们中国人民的超群智慧。

所以大家可见,微淼商学院的课程价值在我们生活的各个领域都逐一体现。学好微淼商学院的操作系统课+财报+企业的全部课程,再去投资我们生活中的方方面面,才是正确的方法。

最后送大家一句《礼记》中的话:

“博学之,审问之,慎思之,明辨之,笃行之。”

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