负债规模逐年指数级增长,港龙中国地产到底有多“穷”?

(原标题:负债规模逐年指数级增长,港龙中国地产到底有多“穷”?)

7月15日,今年第二家登陆港股市场的内地房企港龙中国地产(06968.HK)不出所料破发收场。

为了不让股价过于难看,8月3日,港龙中国地产启动绿鞋机制,也就是超额配售,向市场增发3061.8万股股份。

为何说港龙中国的破发属于意料之中,因为从港龙中国的实际经营情况来看,它确实算不上一家好公司。

把总部搬到上海

仍然无法脱离江苏

虽然港龙中国目前把总部搬到上海,但仍是一家不折不扣的江苏本地房企。

港龙中国在2007年成立于江苏常州,去年,为了借助上海的金融便利,为上市铺路,同时,或许也是为了给港龙中国一个新的开始,港龙中国把总部搬到上海。

其实,港龙中国去年就向港交所递交过一次招股书,但当时并未成功过会。

今年5月,港龙中国再次向港交所递交了招股书,在上市边缘疯狂试探,好在这次上市相对顺利,仅用了一个多月就顺利上市。

不过,从招股书及公开披露信息来看,港龙中国虽说业务范围面向整个长三角,但主要业务仍在大本营江苏,其他城市的项目占比相对较低。

根据港龙中国的招股书,截止到今年3月底,港龙中国在全国的22个城市拥有由附属公司、合营公司、联营公司所开发的64个项目。

其中62个项目位于长三角区域,但江苏和浙江两省的土储占比高达92.5%。

而且62个项目中:

10个位于常州;

10个位于常熟;

6个位于南通。

可见港龙中国在项目分布上仍集中在大本营江苏,并未平均覆盖到整个长三角区域。

即便如此,在经历2018年的疯狂扩张后,2019年港龙中国的销售规模首次突破200亿大关,实现合约销售额234亿元,在国内百强房企中排名83位,虽说排名垫底,但也算百强房企。

由此也带动港龙中国2019年实现营收19.78亿元,同比增长19.2%,归母净利润达到6.68亿元,同比增长88.2%,ROE(净资产收益率)超过73%。

而港龙中国2018年的业绩表现更是只能用炸眼来形容,较2017年,2018年港龙中国实现营收16.6亿元,较2017年同比增长282.46%,归母净利润为3.55亿元,同比增长超10倍,ROE也达到79.4%。

负债规模逐年指数级增长,港龙中国地产到底有多“穷”?

图片来源:东方财富

然而,如此炸眼的业绩表现,并非经营性现金流带动下的良性增长,而是大幅举债下的高杠杆扩张。

债务规模逐年指数级增长

根据招股书披露数据,港龙中国从2016年开始,负债规模就呈指数级增长。

2016年,港龙中国的负债总额为20.28亿元,其中流动负债只有19.81亿元,非流动负债只有4800万。

到2017年,负债总额直接翻倍,同比增长141%,达到49.45亿,其中流动负债增至47.7亿元,非流动负债增至1.75亿元。

2018年,港龙中国负债规模再度巨幅攀升,达到87.4亿元,其中流动负债增至81.23亿元,非流动负债增至6.16亿元。

再到2019年,港龙中国负债规模则是直接翻番,突破200亿,达到212.39亿元。其中流动负债较去年同比增加了113.09亿元,达到194.32亿,非流动负债同比增加11.92亿元,达到18.08亿元。

如果不出意外,港龙中国今年的负债总额突破300亿应该不是难事。

负债规模逐年指数级增长,港龙中国地产到底有多“穷”?

图片来源:万得股票

但负债规模的大幅增长,并没有换来同等增量的营收。

2018年,港龙中国实现营收16.6亿元,较2017年的4.34亿同比增长282.46%,但2019年总营收只有19.78亿元,仅同比增长19.2%。

其资产负债率也一度逼近100%,2017年为93.9%,2018年和2019年略微下降,分别为92.6%和92.8%。

负债规模逐年指数级增长,港龙中国地产到底有多“穷”?

图片来源:东方财富

港龙中国得了一种病,叫“穷”

面对翻倍增长的负债规模,港龙中国的营收规模却只增长了不到20%,导致ROIC(资本回报率)只有4.44%,大幅低于7%的行业平均水平,投资回报如此之低,很难让人把它跟好公司挂钩。

当然,这里也不排除存货变现周期对港龙中国业绩兑现的影响,根据公开披露数据,港龙中国2019年的存货(待出售房产)规模为167.85亿元,较2018年的54.74亿元同比增长了207%。

如果放在2016年房住不炒政策之前,这笔存货或许可以为港龙中国兑现超额回报,但如今房地产政策不断收紧,一二线城市房价几乎陷入滞涨局面,成交量也不断下滑,三四线城市则开始走下坡路,这意味着手里存货越多,变现难度越大,持有成本也就越高。

而港龙中国在项目分布上过分集中在江苏境内,也让其较其他房企,面临更大的出货风险。

这也导致港龙中国从2018年以来,经营活动产生的现金流持续两年亏损,2019年亏损金额较2018年增加了60多亿,净亏损达67.56亿元。

但同期因借款产生的融资性现金流,却同比增长316.3%,达到66.94亿。

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图片来源:万得股票

这也进一步佐证了港龙中国一直在举债度日,而面对指数级增长的194.32亿短期流动负债,现在的港龙中国可以说偿还困难。

根据招股书数据,港龙中国当前所有短期流动负债中,1年内到期的负债总额为11.4亿元,1-2年内到期的负债总额约为15.3亿元,但同期港龙中国的账面现金只有10.52亿元,短期负债无法覆盖。

负债规模逐年指数级增长,港龙中国地产到底有多“穷”?

图片来源:港龙中国招股书

而且根据招股书数据显示,港龙中国的平均融资成本也是相当之高。

2017年,港龙中国的平均融资成为6.3%,勉强跟行业平均水平持平。

但到了2018年,平均融资成本增至8%,非银借款成本更是高达11.2%。

2019年,港龙中国的平均融资成本再度升至8.8%,非银融资成本小幅降至10.8%,但银行融资成本升至7.7%。

负债规模逐年指数级增长,港龙中国地产到底有多“穷”?

图片来源:港龙中国招股书

融资成本不断攀升,也意指港龙中国并不被资本市场看好,其自身经营状况,也难以应对当前庞大的债务体系。

比如在反映公司偿债能力的流动比率上,港龙中国2019年的流动比率只有1.1,大幅低于1.9的行业平均水平,说明港龙中国的当前资产规模很难覆盖债务规模。

而反映房产销售变现速度的存货周转率2019年也只有0.1,跟20.8的行业平均存货周转率相比,只能用糟糕来形容。

还有一点值得注意,港龙中国的非控股权益近两年也是成倍增长。

非控股权益即少数股东权益,在财务会计上,该科目所反映的是除母公司以外的其他投资者在子公司享有的权益,表示其他投资者在子公司所有者权益中所拥有的份额,而且不会计入表内。

这个解释读起来比较拗口,你只需要记住一点,少数股东权益具有不并表的规则特性,也就意味着如果通过这少数股东融资,是不会计入财务报表的,很多公司会用其来粉饰业绩,减少体现在财报中的负债规模。

也就是说,通过这些非控股股东发债融资,只要我不说,就没人会知道。

而港龙中国的少数股东权益从2017年开始就成倍攀升。

2017年,港龙中国的少数股东权益为311.2万。

但到了2018年,这一数字变成1.26亿,足足翻了40倍。

再到2019年,这一数字再度翻番,增至4.1亿。

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图片来源:东方财富

连自家股东的钱都不放过,看来港龙中国不是缺钱,而是“穷”。

从这方面来看,港龙中国不惜大幅举债做多资产规模,也要满足港股上市条件,恐怕并非为长久之计,而是负债滚雪球式增长已经威胁到公司的正常经营。

面对不断缩窄以及成本不断高企的外部融资环境,也只能通过上市来拓宽自己的融资渠道,然后艰难的活下去。

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